«Неземная» земля

«Кто устанавливает «космические ценники» на вполне земные участки?» Поиск ответа на данный вопрос заставил нас изучить… отчет на 50 листах. Теперь мы знаем, почему в Благовещенске земля стоит в 12 раз дороже, чем в Благовещенском районе, и что такое «физическая осуществимость» с «техникой остатка».
Аукционы по восьми «жилым» земельным участкам в одном из самых престижных на земельном рынке населенном пункте Благовещенского района – Усть-Ивановке — не состоялись. Лишь один из лотов обрел хозяина — в лице единственного заявителя, желающего заполучить «лакомый кусочек». Как мы выяснили, причина тотальной заморозки «движения земли», причем в разгар сезона строительства, — «колоссальное завышение» стоимости участков «просто с потолка».
«Потолком» оказалась гора отчетов об определении рыночной стоимости всех участков-лотов. Каждый отчет — на полсотни листов, в обязательном порядке завизирован как со стороны заказчика оценки, так и исполнителя – компании-оценщика. За разъяснением формирования цены на землю мы и отправились к экспертам.

Ограниченный товар

Мелкие землевладельцы – самая ценная часть государства, отметил в 19 веке президент США Томас Джефферсон. В 20-м веке немецко-американский конструктор ракет Вернер фон Браун сказал: «Через пятьсот лет на Земле останутся только стоячие места».
— Земля – товар ограниченный, его не производят, — говорит наш консультант, заместитель генерального директора одного из благовещенских бюро оценки и риэлтерских услуг Оксана Курганова. – Отчасти поэтому, на примере Благовещенского района, можно объяснить достаточно высокую стоимость земли в Чигирях и Усть-Ивановке – свободные участки в очень ограниченном количестве. К слову, к этим лидерам продаж земли в этом году подтягиваются Владимировка и Игнатьево.
Участок земли, выделенный для пользования, — это самая настоящая «недвижимость». В этом заключается главная особенность земельного участка относительно любого другого имущества. Здание на нем можно снести-перенести, но никакие перемены (за исключением сдвига земной коры в случае «конца света», пожалуй) не сдвинут с места сам участок.
Земля не имеет так называемого износа, то есть «потребительские качества» земли с течением времени не ухудшаются. Участок, на котором построен дом, и через 20 лет, и через 50 лет будет все тем же участком. Что касается других категорий, то, например, с годами может несколько измениться состояние почвы и физическая годность земель сельскохозяйственного назначения.
Отсутствие износа означает отсутствие оснований для снижения стоимости земельного участка. И земля сегодня не просто не дешевеет, а растет в цене практически теми же темпами, что и объекты недвижимости. Все это делает покупку земли самым выгодным способом вложения денег. В частности, набирает обороты амурский земельный рынок.
Кстати, наряду с повышением спроса на участки под жилищное строительство, в Приамурье активнее становится движение по землям сельхозназначения. Правда, если под застройку стремятся оформить землю в собственность, то для развития фермерского хозяйства актуальнее аренда. Увеличение интереса к землям сельхоззначения, я думаю, связано с политикой государства, направленной на подъем аграрной отрасли.

Найди 5 отличий

— То, что земля – главная ценность как государственного, так и частного капитала во все времена и эпохи, доказано историей. Вопрос не в ценности, а в формировании цены. Конкретно: почему в Благовещенском районе земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, по мнению некоторых интересующихся оборотом земель, такие дорогие?
— Сразу оговорюсь: дорогие по отношению к чему? Если брать соотношение Благовещенск-Сочи, то в Сочи земля гораздо дороже. В Благовещенске квадратный метр, по нашей оценке, стоит от 2500 до 5500 рублей, в то время как в Благовещенском районе ценовая динамика в пределах 200-450 рублей за «квадрат». Разница – плюс-минус – в 12 раз. При этом на территории данного района участок в Усть-Ивановке в 15 соток стоит порядка 800000 рублей, а в Грибском те же 15 соток – меньше ста тысяч.
— Ладно, географический фактор, «город-село» вилку цен можно понять, но «село-село» в границах одного и того же района… В чем отличия, влияющие на стоимость земли?
— Ценообразование включает многие нюансы. Вплоть до живописности уголков природы, как, например, в Усть-Ивановке Благовещенского района – река, сосновый бор, в связи с чем земля здесь пользуется повышенным спросом. Поэтому здесь участок дороже, чем во Владимировке, которая так же с преимуществом в виде водоема, но уже с озером.
Как известно, у всякого товара есть цена и стоимость. Стоимость – то, сколько покупатель готов заплатить, то есть ожидаемая цена. Рыночная стоимость формируется под влиянием спроса и предложения. Помимо спроса и предложения, рыночная стоимость земельного участка складывается из нескольких факторов: местоположение, целевое назначение участка, его физические характеристики, инженерное обустройство и наличие улучшений. Наибольшее значение имеют местоположение и целевое назначение.
Очевидно, что самое выгодное положение занимают участки в непосредственной близости от центра города – все рядом, затраты транспортные минимальны, перспектива развития инфраструктуры: или Чигири, до которых на своей машине «20 минут», или Михайловка, до которой порядка 40 минут добираться, а на автобусе и вовсе около часа. Впрочем, в масштабах Приамурья Благовещенский район по местоположению – самый дорогой в области. Чем дальше от центра – тем земля дешевле. Что касается назначения, самыми дорогими сегодня являются участки, предназначенные для застройки жилыми зданий, то есть относящиеся к категории земель поселений. Поэтому так актуальна проблема перевода участков из других категорий в категорию земель поселений.
Дороги, электричество и прочие блага цивилизации увеличивают цену земли, поскольку, как и в случае с категорией, в конечную стоимость как минимум включены затраты на его освоение. Поэтому так различается даже стоимость земельных участков «по разные стороны забора» коттеджных поселков.
Стоимость зависит и от площади земельного участка. При этом единица измерения может использоваться любая: гектар, сотка, квадратный метр. Принципиального значения это не имеет: цена участка в 2 гектара или 20 000 кв. м будет одинаковой (1га= 10 000 кв. м).

Чистота результата

— Оксана Леонидовна, а как на предмет «договорных цен в пользу продавца»?
— Невероятный вариант. Оценку земельных участков делает независимая компания. Ее деятельность регулируется в первую очередь законом об оценочной деятельности ФЗ №135 и федеральными стандартами оценки. Кроме того, если говорить об оценке земли, применяются методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных минимущества РФ.
Результатом работы оценщика является юридический документ (отчет об оценке) доказательной силы: в нем, помимо общих данных по участку, приводятся расчеты и «вспомогательные» материалы, которыми руководствовался оценщик. Как правило, используется несколько методов одновременно. Естественно, оценкой занимается специалист, прошедший обучение и имеющий свидетельство об этом. Кроме того, он несет ответственность за работу в соответствии с законодательной базой РФ, а кроме того имеет страховой полис ответственности.

При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.