Амурский строительный рынок: новые правила, "серые" схемы, "ипотечные каникулы"

Новые правила

С 1 июля в стране изменятся правила долевого строительства - застройщики должны будут работать с помощью так называемого проектного финансирования в рамках открытых «эскроу-счетов». То есть, когда покупатель жилья несет деньги не в строительную компанию, а в банк. А банк выдает деньги под проценты застройщику. К слову, проценты немаленькие (где-то 12-14%), и строительные компании всерьез задумались, а нужно ли им это. Да и для покупателей это в итоге выльется в увеличение стоимости жилья, ведь бизнесмен никогда не будет работать себе в убыток.
Новыми правилами долевого строительства государство решило обезопасить покупателей - если что-то пойдет не так (например, обанкротится застройщик), то людям вернут деньги.
До недавнего времени не было понятно: начнут ли новые правила действовать сразу, или будет дано некое послабление для строительных компаний. В итоге в конце апреля Минстрой России утвердил правила переходного периода: если дом построен не менее чем на 30% и заключено не менее 10% договоров долевого участия, то объект можно продолжать возводить по старой схеме. А если нет - то уже по новой.
Как рассказал министр строительства Амурской области Игорь Карзунин, в регионе 13 застройщиков, которые строят 18 объектов. К 1 июля у всех будет готовность свыше 30% и будет заключено больше 10% договоров с дольщиками. Поэтому все эти объекты будут строиться по старым правилам: без привлечения проектного финансирования, то есть без эскроу-счетов. В этих домах 170 536 квадратных метров жилья, по ним заключено 1249 договоров долевого участия.

Ввод жилья

В предыдущем году в Амурской области было построено 156 тысяч квадратных метров жилья. На этот год по нормативам Минстроя России Приамурье должно построить 121 тысячу «квадратов». По предварительным прогнозам областного Минстроя, к сдаче в этом году планируется где-то 160 тысяч квадратных метров. То есть на текущий год спада в жилищном строительстве не ожидается, а планируется даже некоторый прирост. Но это жилье, что начали возводить ранее - неважно, долевое ли это строительство (в этом случае оно ведется «по старым» правилам) или застройщики использовали собственные средства. По словам Игоря Карзунина, на рынок выходят и такие инвесторы, которые готовы строить и без привлечения средств населения.
2019 год - переходный. И когда новые правила долевого строительства заработают в полную силу, трудно предсказать, как они повлияют на темпы ввода жилья.

«Эскроу» не в почете

Как отмечают специалисты, у амурских застройщиков нет особого желания работать через эксроу-счета.
- Мы немного строим - сдаем по одному-два дома в год. У нас сейчас один дом подходит под эти правила, к 1 июля уже будет возведен на 30%, - рассказала начальник отдела продаж одного из амурских застройщиков Марина Минжулина. - Если нам его разрешат продавать по старой схеме, то мы, конечно, воспользуемся этой возможностью. Это нам даст возможность подтянуть следующий объект, который мы начнем продавать уже построенный. В данной ситуации будем стараться выправляться на купле-продаже.  Острой необходимости воспользоваться эксроу-счетами у нас нет, нам бы они помогли мало. Какой смысл брать деньги у банка под большие проценты до ввода в эксплуатацию? Это крайне невыгодно и повысит стоимость жилья, конкурентноспособность компании на рынке сразу упадет.

Обратите внимание!

- Для дольщиков, которые планируют в ближайшие два месяца что-то покупать в долевом строительстве, мой совет: если вы понимаете, что у объекта нет готовности в 30%, то нужно проверить, будет этот коэффициент набран к 30 июня, - рекомендует президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский. - Если этот рубеж не будет пройден, то вы попадаете под новые правила. И справится ли с ними застройщик - большой вопрос.
Отметим, что реестр строящихся домов размещен на сайте наш.дом.рф (18+). Здесь можно найти данные по застройщикам, по объектам, изучить документы, посмотреть отчетность строительной компании и даже фотографии хода строительства. И решить, связываться ли вам с этой компанией. Кстати, с вводом новых правил долевого строительства здесь будет также информация о том, по старым или новым правилам привлекаются средства дольщиков.
Министр строительства Приамурья Игорь Карзунин также предупреждает будущих покупателей жилья о новых тенденциях и возможных рисках.
- Начинают параллельно развиваться другие способы заключения договоров для привлечения средств людей. Это так называемые «договор залога», «договор займа», «договор покупки вещи в будущем», «договор инвестирования», - рассказывает министр. - Это «окно» в законе, в обход которого можно привлечь средства физических лиц. Но если случится так, что застройщик обанкротится, те, кто воспользуется «серыми» схемами, должны быть готовыми к тому, что потом не смогут рассчитывать на поддержку государства.

Страховка и каникулы

Кстати, покупателям жилья стоит обратить внимания и на другие нововведения.
С 31 июля заработает закон об «ипотечных каникулах». Те, кто выплачивает ипотеку, но попали в сложную жизненную ситуацию, смогут взять перерыв до полугода, и в это время не платить по кредиту. Трудной ситуацией закон считает потерю работы (в этом случае нужно быть на учете в службе занятости), утрату трудоспособности на период более 2 месяцев, инвалидность первой или второй группы, увеличение количества иждивенцев у заемщика или падение его доходов на 30% и более, при этом на ипотечные выплаты должно приходиться более 50% дохода. Закон не распространяется на жилье, которое стоит более 15 миллионов рублей. Кстати, чтобы человек мог воспользоваться правом на «каникулы», ипотечное жилье должно быть единственным. Право распространится  и на те договора, которые были заключены до появления нового закона.
- Ситуации бывают разные, и, на мой взгляд, нововведение рациональное, - считает
Виталий Злочевский. - Когда теряется работа, за полгода вполне можно найти новую. Думаю, какому-то количеству россиян это поможет.
Еще одно нововведение: с 7 мая страховщики и их посредники не смогут навязывать клиентам дополнительные услуги. А при заключении договоров страхования обязаны будут убедиться, что клиент правильно понял все условия и согласился с ними. Это касается разных видов страхования. Напомним, страхование, как правило, идет «в связке» и с ипотечными договорами.

Точка зрения банка:

Наш банк уже активно работает по новой схеме с использованием эскроу-счетов, - сообщили нам в одном из крупнейших банков. - Уже реализуются сделки проектного финансирования с эскроу, и создана вся необходимая для этого инфраструктура.
В рамках предоставления услуги банк открывает счета эскроу, полностью обеспечивает информацией о счетах, оказывает методологическую поддержку застройщиков, предоставляет онлайн отчеты. Основная цель перехода на эскроу счета - это минимизация риска для граждан. Денежные средства замораживаются до момента сдачи дома, в противном случае, физическое лицо получит свои деньги в полном объеме. Для застройщика в свою очередь, в случае отсутствия денежных средств в объеме 100% бюджета проекта, кредитование эскроу становится основным источником финансирования проектов с 1 июля 2019 года. Основные условия нашего банка: банк готов профинансировать до 85% стоимости проекта, срок - до 5 лет
(при комплексной застройке - до 7). В залог берется земельный участок,
на котором происходит строительство, имущественные права на строящийся объект на инвестфазе и ипотека построенных квартир - на эксплуатационной.

Сергей НАБИВАЧЕВ.

При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.