На тындинском рынке жилья ценовая провокация?

Выгодная цена

Местные власти скупают жилье в капитальных домах в рамках программы «Переселение граждан из ветхого жилого фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа (более 70%), расположенного в зоне Байкало-Амурской магистрали (БАМ) на территории Амурской области, на 2010-2015 годы». И сегодня администрация Тынды планирует приобрести 34 благоустроенные квартиры, в частности, 4 однокомнатные, 15 двухкомнатных и 15 трехкомнатных. Согласно документам, стоимость одного квадратного метра составляет 32 тысячи 400 рублей. Квартиры приобретаются по конкурсу, и каждая из них (!) имеет свои требования. Например, администрация приобретает двухкомнатную квартиру, площадь которой должна быть не менее 42,1 квадратного метра. С учетом заявленной стоимости одного квадратного метра максимальная стоимость квартиры составляет 1 миллион 364 тысячи 40 рублей. Участвовать в конкурсе изъявляет желание горожанин, площадь квартиры которого составляет 51 квадратный метр. А значит – не менее заявленных 42,1 «квадрата».
И если брать в расчет, что 1 «квадрат» стоит 32 тысячи 400 рублей, стоимость его квартиры автоматически вырастает: 51х32,4=1 миллион 652 тысячи 400 рублей. Тех, кто продает жилье, такое положение дел вполне устраивает, ведь за такую стоимость продать квартиру довольно выгодно. Но не все так гладко, как выясняется на деле. При продаже своей квартиры муниципалитету продавец узнает, что стоимость 1 «квадрата» почему-то значительно снижается...

Лишние «квадраты»

Площадь однокомнатных квартир, приобретаемых местными властями, должна составлять не менее 31,5 м2, не менее 32,4 м2 и не менее 32,7 м2. Двухкомнатные квартиры власти города также приобретают разной площади. Например, одна квартира должна быть не менее 42,1 «квадрата», две – 42,2 «квадрата», одна – 42,3, две – 43,3, одна – 46,5 и восемь квартир площадью 44,7 «квадрата». Также разнятся по площади трехкомнатные квартиры, приобретаемые по заявке администрации города. В частности, одна квартира должна быть площадью не менее 52,9 квадратного метра, две – 53,1, четыре – 53,2, одна – 55,2, шесть – 55,3 и одна – 73 «квадратов». Только вот странный факт – квартир с такой площадью в нашем городе практически нет. Согласно данным ФГУП «Ростехинвентаризация» – федеральное БТИ, например, площадь однокомнатных квартир в зависимости от серии дома от 32 до 39 квадратных метров. Общая площадь двухкомнатных квартир также в зависимости от серии дома составляет от 45 до 64 «квадратов», а трехкомнатные в «квадратах» варьируются от 57,7 до 75.
Итак, минимальная квадратура однокомнатной квартиры по заявке администрации составляет 31,5, а по данным федерального БТИ – 32,7. Максимальная площадь однокомнатной квартиры по заявке администрации должна составлять не менее 32,7 «квадрата», а по данным БТИ самые большие однокомнатные квартиры – 39 «квадратов». По площадям, заявленным администрацией и имеющимся в городе, двухкомнатные квартиры тоже не совпадают: минимум 42,1 против 45 и максимум 46,5 против 64 соответственно. Та же история и с трехкомнатными квартирами: минимальная площадь по заявке муниципалитета 52,9, а максимальная – 73 квадратных метра. По данным же федерального БТИ, самые маленькие «трешки» имеют площадь 57,7, а самые большие – 75. Получается, что только некоторые горожане могут продать квартиры местным властям по заявленным требованиям. У остальных желающих квартиры большей площади. И в этих случаях количество «лишних» квадратных метров насчитывается от нескольких единиц до нескольких десятков. На чем основывались представители городской администрации, указывая в конкурсной заявке площади квартир, которых в Тынде нет? Каким образом они производили расчет? Может быть, специалисты, составляя документы, отталкивались от норматива, существующего на территории Приамурья? На самом деле все до банального просто: по словам главного специалиста отдела жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Ольги Яковлевой, площадь квартир не рассчитывается, берется та площадь, которую сегодня занимают жители времянок.

В чем фокус?

Если взять конкретную квартиру, выставленную на продажу, можно проследить, какое влияние оказывают «лишние квадраты» на окончательный итог сделки. Загвоздка в том, что заявленная максимальная стоимость двухкомнатной квартиры площадью не менее 42,1 квадратного метра составляет 1 миллион 364 тысячи 40 рублей. А у продавца, например, квартира площадью 45 квадратных метров. И если заявленную начальную и максимальную стоимость 1 миллион 364 тысячи 40 рублей разделить на 45 (площадь продаваемой квартиры), то цена 1 «квадрата» будет не 32 тысячи 400 рублей, а 30 тысяч 312 рублей. Но продавец не обращает внимания на заявленную стоимость квартиры, он умножает свои «квадраты» на волшебные 32 тысячи 400 рублей (в чем их волшебство, читайте ниже), и максимальная стоимость его квартиры получалась 1 миллион 458 тысяч рублей! Неужели он должен дарить почти три метра своей площади и терять около 100 тысяч рублей? «Когда горожане подают документы на конкурс, мы им говорим, что можем купить именно столько «квадратов», сколько заявили, – поясняет Ольга Игнатьевна, – таков закон, за большую площадь мы ему платить не имеем права».
Вот и получается, что продавец сможет продать свою квартиру только за установленную начальную стоимость или вовсе ниже. Ведь по условиям конкурсной процедуры торги выигрывает тот, кто назначает наименьший ценник и у кого документы полностью соответствуют требованиям торгов. Итак, например, конкурс выигрывает человек, которому нужно срочно продать жилье. Он готовит весь необходимый пакет документов, объявляет, что квартиру продает на 200 тысяч дешевле заявленной стоимости – за 1 миллион 164 тысячи 40 рублей. Тогда и вовсе стоимость «квадрата» падает – она составит чуть больше 22 тысяч рублей. Итак, продавцы, участвующие в конкурсе, теряют в деньгах. Ведь они не могут продать большую по площади квартиру за 32 тысячи 400 рублей за «квадрат».

Квартиры дорожают

По словам риэлторов одного из тындинских агентств недвижимости, в связи с тем, что муниципалитет официально объявил, что стоимость одного квадратного метра составляет 32 тысячи 400 рублей, цены на жилье искусственно поползли вверх. По анализу риэлторов, с начала текущего года квартиры выросли в цене на 11%, а за последние полтора месяца рост цен на квартиры составил уже 6,5-7%. Говорят о повышении цен и сделки, заключаемые между продавцами и покупателями: если недавно сделки по купле-продаже двухкомнатных квартир старой московской серии совершались за 1 миллион 400 тысяч – 1 миллион 500 тысяч, то на сегодняшний день, по данным риэлторов, стоимость «двушек» СМС выросла до 1 миллиона 700 тысяч рублей. Трехкомнатные квартиры подскочили в цене на 300-600 тысяч рублей. Так, раньше в зависимости от серии за них просили от 1 миллиона 600 тысяч до 1 миллиона 900 тысяч рублей, то сегодня продавцы выставляют цену 2 миллиона 100 тысяч – 2 миллиона 500 тысяч. Причем как с хорошим ремонтом, так и без такового. Продавцов такие цены устраивают, а покупателей, мягко говоря, обескураживают – количество совершаемых сделок купли-продажи жилья снизилось. Но снизилось ненамного – предложений продажи недвижимости становится все меньше (кто мог – уже продал), а желающих купить жилье – больше (ипотека стала доступней), и здесь уже не до поиска дешевых вариантов. Покупатели согласны на любые цены. С такой тенденцией, опасаются риэлторы, тындинская недвижимость может еще взлететь в цене...
 

При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.